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전세계약시 유의사항

전세계약시 유의사항

안녕하세요. 집 계약 할때 보통 자가 아니면 전세로 많이 계약 하시는데요. 저는 전세 계약 할 때 많은 손해 봤습니다 .그 이유는 법에 대해 무지 했기 때문인데요. 친구 중에도 전세계약이 파기되어서 전세계약금을 받아야 하는데 못 돌려받는 친구가 하나 있었습니다. 전세계약 시 주의사항이 한두 가지가 아니더라고요. 전세금이 한 푼 두 푼 하는 게 아니라 원룸만 하더라도 몇천만 원이고 또 아파트의 예시에는 몇억 원인 상황이 허다해서 은행에서 대출까지 끌어다가 쓰는 건데 이 전세 자본을 돌려받지 못하면 정말 인생이 고달파질 수 있는 상황이 허다합니다.

예전부터 전세사기라든지 이런 것들이 어마어마해서 적지 않은 집 없는 서민들을 울리고는 했는데요. 계약서를 작성시 조금만 유의 한다면 전세사기를 미리 방지하고 또 혹시라도 모를 집주인과의 분쟁에서 조금은 유리하게 가져갈 수 있게 됩니다. 전세계약을 앞두고 있거나 전세계약을 갱신했거나 혹은 전세계약을 이미 했다고 하더라도 전세 사시는 분들은 꼭 알아두어야 할 전세계약 시 주의사항에 대해서 알아보겠습니다. 아래에 전세 계약 유의사항, 전세 계약 법, 전세 사기 안 맞는 방법 자세히 알려드릴테니 내 재산을 위해서 꼭 확인하세요! 

전세계약시 유의사항

1. 전세계약 전 계약금 반환 특별계약사항 작성

전세계약을 진행하기 전에 우리는 보통 집을 알아봅니다. 그리고 염두에 드는 집이 있으면 일단 계약서를 작성하고 계약금을 걸어둡니다.  그리고서는 은행에서 돈을 구해봅니다. 전세금이라는 게 워낙 큰돈이라서 거의 자기가 가진 현금으로만 하는 상태는 대부분 없고 은행을 이용합니다. 그런데 만 약에서 은행에서 돈을 빌려줄 수 없습니다 하면 어떻게 될까요? 

그러면 앞서 계약할 때 걸어둔 계약금 몇백만 원 ~ 몇천만 원까지도 못돌려 받을 수 있습니다. 이런 예시가 정말 허다합니다. 제 흔하게도 있었던 사례인데 집주인이 전세계약금을 돌려주지 않아서 지저분하게 감정 소모하고 소송까지 준비했었습니다. 미리 전세계약금 반환 특별계약사항을 적어두지 않아서 더 문제가 복잡해졌습니다. 전세계약서를 작성할 때 특별계약사항으로 전세자금 대출이 거절당할새 계약금을 임대인이 임차인에게 즉시 반환한다 이런 내용을 적어둔다면 이런 경우에서 활발히 대응할 수 있습니다.

2. 전세계약 전에 은행 가기

앞서 이야기한 순서가 잘못되었을 수 있습니다. 내가 전세자본을 은행에서 받아야 하는데 나올지 나오지 않을지도 모르는 상태에서 계약하니까 문제가 발생하는 것입니다. 내 맘에 쏙 드는 집을 봤다? 그러면 이제 계약서를 작성하기 전에 은행에 가서 대화를 받아보아야 합니다. 내가 지금 신용등급이 어떻게 되는지, 그리고 또 해당 집에 대해서 은행에서 돈이 얼마만큼 나올 수 있는지 이런 것들을 확인해보아야 합니다.

그러기 위해선 해당 집의 등기부 등본을 떼가는 게 좋겠죠? 민원 24나 대법원 등기소에서 700원 내면 누구나 열람할 수 있습니다. 일단 은행에서 가 오디션을 받아두고 나서 여기서 승인이 나게 된다면 그런 다음에 전세계약을 진 따르는 것이 더욱 안전합니다.

3. 전세보증금반환 보증상품 가입

내가 전세금 내고 세 들어서 살다가 이제 나갈 때가 되었는데 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는 상황이 많습니다. 집주인이 지금 당장 돈이 없어서 못 돌려준다고 하면 골치가 아파집니다. 나는 전혀 다른 데로 이사를 가거나 해야 하는데 울며 겨자 먹기 식으로 전세금을 돌려줄 때까지 다른 곳으로 이사 가지도 못하고 사는 상황이 있습니다.

이런 상황을 미리 방지하기 위해서는 보험을 들어야 하는데 그게 바로 전세보증금 반환보증 물건입니다. 이 방법은 100% 전세금을 보장받을 수 있는 방도입니다. 대한 주택보증 아니면 서울보증보험이 두 군데에서만 취급을 하고 있습니다. 주택도시 보증 공사의 전세보증금 반환보증 혹은 SCI 서울 보증의 전세금 반환 신용보험에 등록을 해두는 게 더 위험하지 않게 하는 법입니다.

보증료는 전세금의 0.13~0.15% 정도 한다고 합니다. 적은 금액은 아닙니다. 만약에 전세가가 4억 원이라며 한다면 1년에 50~60만 원 수준의 금액을 보증료로 내줘야 합니다. 이 전세보증금 반환보증은 한도가 있는데 수도권의 상태는 전세금 7억 원까지 돌려받을 수 있습니다. 

물론 내 전세금이 5억이라며 한다면 2년 동안 약 100만 원이 넘는 금액이 부담스러울 수 있습니다. 하지만 나중에 혹시라도 모르는 전세금 반환 문제가 생겼을 때에 큰 세력을 발휘합니다. 전 될 수 있으면 내시는 것을 권장해 드립니다.

4. 전세권 설정 등기하기

전세권 설정등기라는 것을 잘 모르시는 사람이 있습니다. 내가 일단 집에 들어가게 되면 여기 세입자라는 것을 공문서화해서 기록을 남기는 겁니다. 이걸 해두면 집이 만 약에서 경매로 넘어가게 되었을 때 세입자가 최우선적으로 전세금을 돌려받을 수 있는 주권이 발행되게 됩니다. 내가 언제 어디로 전세금 얼마를 내고 들어왔다는 것을 등기부 등본에 명시해주어야 합니다.

이걸 위해서는 집주인의 승인이 필요하고 전세권 설정등기 수수료가 생기게 됩니다. 집주인은 당연히 승인해줘야 하고 전세권 설정등기 수수료가 발생합니다. 이게 귀찮다고 돈 든다고 또 안 하게 되면 나중에 경매 넘어갔을 때 돈을 한 푼도 못 받고 쫓겨날 수도 있습니다. 경매로 넘어가면 내가 전세금을 100% 보장받을 수 있는 것은 아닙니다. 1순위로 최우선적으로 전세금을 환급된다고 하더라도 경매로 넘어간 집값이 전셋값보다 낮아지는 예도 있고, 또한 애초에 이 집에 빚이 많이 껴있으면 구하기는 더더욱 어려워집니다.

이게 전세권 설정등기가 쉽지 않다면 전입신고 후 확정일자를 받는 것도 비슷한 효능이 생깁니다. 전세권설정등기보다는 전입 고발을 하는 추세인 것 같습니다.

5. 전세자금대출 집주인 동의

이것은 세입자보단 집주인의 상황에서 조금 알아두어야 할 겁니다. 보통 집주인이 전세 자금을 대출받는 것에 공조한다는 것을 특별계약사항에 넣습니다. 보통은 우리가 전세자본을 은행에서 받으면 주택금융공사, 도시 보증 공사, 서울보증보험 이런 데서 보증서를 받아 보유하고 은행에서 돈을 빌립니다. 이 중에서 서울보증보험과 주택도시보증공사는 집주인 동의가 필수적입니다. 다음과 같이 집주인 동의를 하는 사유는 세입자가 중앙에는 이 돈을 가로채는 것을 방지하기 위해서입니다. 

물론 집주인 상황에서 질권설정 (채권자가 채권을 담보로 해서 채무자의 물품을 갖다가 채무변제가 있을 때까지 유치하고 우선변제 받는 권리 )을 하는 게 찝찝할 수 있습니다. 내 집이 은행에 잡혀있다고 합니다는. 느낌 때문이기도 하고 은행업무가 번거롭고 복잡하기 때문입니다. 그러나 이것은 서로의 책무를 통지하게 되는 겁니다. 은행에서도 집주인에게 전세금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리를 확보하고 세입자가 전세금의 원리금을 상환하지 못해도 어떠한 책임감을 지지 않습니다.

주의할 것이 있습니다 질권설정을 해두면 전세계약이 만료되면 집주인은 세입자 가 아니라 은행에 전세금을 돌려주어야 합니다. 만약에 세입자에게 돌려주는 경우 세입자가 이 돈을 보유하고 은행에 갚지 않는다면 임대인에 빚을 대신 갚아야 하기도 합니다. 

전세 사기 안 당하는 방법

요즘은 부동산하고 짜고 전세 사기를 하는 사람들이 많습니다. 이 때 전세 사기를 안 당하려면 변호사의 공증을 받는 방법입니다. 단 부동산에서 구해주는 변호사 말고 따로 구해서 변호사를 동행하는거죠. 그렇게 하면 변호사가 공증을 받아주기 때문에 사기에 대비 할수 있습니다. 전세 관련 전문 변호사들도 많이 있기 때문에 아래를 통해 이번 기회에 한번 알아보세요.